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買受人的12種合同解除權

發布更新時間: 2008-9-2 20:11:48 瀏覽次數:  文章來源: 新華網

  買受人的12種合同解除權

  ——關于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的新視點之一

  1: 拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的,被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協議;解釋第七條“被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理”說明對此安置協議被拆遷人享有解除權。但這種安置協議必須符合兩個條件:內容上 1) 拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權調換形式訂立拆遷安置協議。2) 該補償安置的房屋在安置協議中有明確的位置、用途約定。形式上 拆遷人必須將該補償安置房屋另行出賣給第三人;

  2: 出賣人將商品房一賣一抵時,買受人可以請求解除合同;

  解釋第八條“商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋抵押給第三人”,“導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

  3: 出賣人將一房二賣時,買受人可以請求解除合同;

  解釋第八條“商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人”,“導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

  4: 出賣人故意隱瞞所受房屋已經抵押的事實,將房屋出售給買受人的,買受人知情后可以解除合同;

  解釋第九條第二項“故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”,“導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”此項內容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經抵押的事實,將房屋出售給買受人的,買受人知情后就可以解除合同,而且可以要求賠償損失。

  5: 出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,再將此房屋出賣給買受人的,買受人知情后可以解除合同;

  解釋第九條第三項“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”,“導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”此項內容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,在將此房屋出賣給買受人的,買受人知情后就可以解除合同

  6: 房屋主體質量不合格時,買受人可以請求解除合同;

  解釋第十二條“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”即期房和現房的買賣合同在房屋主體結構出現質量不合格時,買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

  7: 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人可以請求解除合同;

  解釋第十三條第一款“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”因此出賣人交付使用的房屋存在質量問題嚴重影響買受人正常居住適用,買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

  8: 套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同也無處理約定,且面積誤差比絕對值超出3%,買受人可以解除合同;

  解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:”,“面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。”即套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同也無處理約定,且面積誤差比絕對值超出3%,買受人就可以解除合同。

  9: 出賣人遲延交房經催告后三個月期滿出賣人仍未交房,買受人可以請求解除合同;

  解釋第十五條“根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持”即出賣人遲延交房經買受人催告后三個月期滿出賣人仍未交房,買受人可以請求解除合同。

  10: 由于出賣人的原因導致買受人無法按期辦理房屋所有權登記,買受人可以請求解除合同;

  解釋第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”;《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,并提供必要的證明文件。”即根據合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,買受人無法辦理房屋所有權登記時,可以請求解除合同并要求賠償損失。

  11: 因出賣人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,買受人可以請求解除合同;

  解釋第二十三條“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。”即如果因出賣人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同導致商品房買賣合同不能繼續履行的,買受人可以請求解除合同。

  12: 因不可歸責與買受人的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,買受人可以請求解除合同。

  解釋第二十三條“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。” 即因不可歸責與買受人的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,買受人可以請求解除合同。

  以上的十二種合同解除權再加上《合同法》第九十四條“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

  人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

  (二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行

  主要債務;

  (三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;

  (四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;”的四種解除情況共計十六種,只要出賣人的行為有一種符合解除條件,買受人即可行使解除權,但根據《合同法》第九十五條第二款“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限,經對方催告后在合理期限內不行使的,該權利消滅”所以買受人需要及時行使解除權,以便維護自己的合法權益。解釋十五條第二款對第一款的解除權作了限定即“法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。”所以,此項解除權更需買受人及時主張。根據以上16種情況買受人享有解除權,且有意解除合同時應當及時行使。

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